“Desafios legais reais enfrentados pelos smart contracts em transações imobiliárias.”
A digitalização intensa já alterou a maneira como realizamos transações de compra e venda e nos comunicamos. Será que os contratos imobiliários também estão preparados para essa mudança?
Com o progresso da tecnologia blockchain e dos contratos inteligentes, surge uma proposta atraente: acordos automatizados, velozes e confiáveis. No entanto, qual a eficácia desse modelo ao lidar com propriedades imobiliárias e direitos reais?
A era 4.0 da sociedade e a automatização dos contratos
Vivenciamos uma transformação da vida em sociedade, chegando à sociedade 4.0, caracterizada pela intensa conexão, inteligência artificial e automação. Dentro desse contexto, a concepção de contratos que se autoexecutam é vista como algo comum. Os smart contracts, ou contratos inteligentes, são programas que automaticamente cumprem cláusulas pré-estabelecidas.
Em princípio, eles removem agentes intermediários, diminuem despesas e reforçam a segurança.
Qual é a promessa dos contratos inteligentes para o setor imobiliário?
No setor imobiliário, isso poderia se traduzir em pagamentos automáticos ligados a termos contratuais, simplificação de processos burocráticos e maior rapidez nas negociações.
Os contratos inteligentes relacionados ao setor imobiliário apresentam um potencial promissor, porém enfrentam obstáculos devido à complexidade inerente dos contratos nessa área.
Por que os contratos de imóveis são diferentes de outros tipos de contratos?
Os desafios começam quando há a necessidade de verificar documentos, realizar registros públicos e divulgar informações obrigatórias, além de analisar os riscos e interesses de terceiros, o que gera uma tensão entre o Direito e a tecnologia.
Assim, os contratos inteligentes no setor imobiliário proporcionam eficácia, porém também impõem limitações. Garantem segurança tecnológica, mas suscitam incertezas legais.
Boa-fé objetiva e função social: os limites da automação.
Apesar das capacidades tecnológicas, a aplicação dos contratos inteligentes é restringida por princípios fundamentais do Direito, pois entram em conflito com aspectos essenciais do Direito Contratual, como a necessidade de honestidade, transparência e cooperação entre as partes, e a responsabilidade dos contratos de não prejudicar a sociedade ou terceiros.
Diante dessa situação, surgem perguntas importantes para a discussão: é viável conciliar a automação com os princípios essenciais do Direito Contratual? Como assegurar a boa-fé e o equilíbrio em um contrato que seja executado de forma automática? O que ocorre caso ocorra algum problema após a assinatura? É factível corrigir injustiças em um sistema que não pode ser alterado?
Qual é a direção indicada pelo debate acadêmico em relação ao futuro?
Estes são aspectos essenciais abordados no artigo intitulado “Dever de agir com honestidade e função social dos contratos na era 4.0: a aplicação de contratos inteligentes em transações imobiliárias”, presente na revista RDI 100, de janeiro a junho de 2026.
A ideia é interessante: entender as transações imobiliárias no cenário da sociedade 4.0, explicar a blockchain e como ela se relaciona com os contratos inteligentes, destacando como eles afetam as relações contratuais, e mostrar os obstáculos para garantir que os contratos imobiliários feitos por meio de contratos inteligentes cumpram a função social e a boa-fé objetiva.
Inicia-se a partir de um aspecto relevante: os contratos inteligentes não devem ser considerados nem como uma solução milagrosa, nem como algo sem valor. Com um potencial genuíno, é necessário analisar atentamente o ambiente em que serão utilizados, e a reflexão sugere uma abordagem mais estratégica, levantando a questão:
Estamos tentando utilizar uma solução tecnológica em situações contratuais que ainda demandam compreensão jurídica e emocional?
Essa e outras questões estão em discussão de forma crescente, tornando-se cada vez mais importante para o futuro do setor imobiliário. Deseja explorar mais a fundo e compreender os desafios, riscos e oportunidades dos contratos inteligentes nesse cenário? Recomenda-se a leitura completa do artigo na RDI 100 – janeiro a junho de 2026.
Informações acerca da escritora
Nethânya Sínya Santos Cavalcante
Possui um mestrado em Direito pela Universidade Autónoma de Lisboa e outro em Direito, Mercado, Compliance e Segurança Humana pela Faculdade CERS. Atua como registradora de imóveis em Recife, Pernambuco.
